כ-93% מקרקעות המדינה הנן של רשות מקרקעי ישראל. קרקעות להשקעה הנן בבעלות פרטית ואלה מהווה כ-7% בלבד. החלוקה הזו הנה משום שלכל קרקע בארץ יש ייעוד מסוים והוא מעוגן בחוקים הקובעים את השימושים המותרים בו. יש איסור להשתמש בקרקע בייעוד שלא נקבע לה ובעל הקרקע עלול להיחשף לעונשים וסנקציות בכפוף לחוק התכנון והבנייה.
בישראל ישנן שלושה סוגי תוכניות מתאר אשר מהן ניתן להבין מהם ייעודי הקרקעות בכל עיר ויישוב. התוכנית הרחבה והעליונה הנה תמ"א- תכנית מתאר ארצית. השנייה הבאה אחריה היא תמ"מ- תוכנית מתאר מחוזית והשלישית הנה תוכנית המצויה בכל רשות מקומית והיא תוכנית מתאר מקומית. תוכניות אלה הן המסדירות וקובעות את השימוש בקרקעות בכל חלקי הארץ.
אילו קרקעות להשקעה ניתן לרכוש בישראל?
הקרקעות אותן ניתן לרכוש בארץ שונות זו מזו באפשרויות הפיתוח לגביהן, הייעוד שלהן. ואופי המתקנים והמבנים העתידים להיבנות עליהן. שווין הנו נגזרת של השימוש המותר בהן. קרקע המיועדת למגורים שוויה גבוה מקרקע חקלאית שעדיין לא הופשרה.
אפשר לחלק את סוגי הקרקעות ל-3:
קרקעות להקמת שכונות מגורים. קרקעות שכבר הופשרו.אפשר לחלק את סוגי הקרקעות ל-3:
קרקעות המיועדות לפיתוח מסחר ותעשייה כולל משרדים, בתי עסק, מבני תעשיה חניונים, קניונים ועוד.
קרקעות חקלאיות אשר אינן זמינות מידית לבנייה אלא בעתיד. הייעוד שלהן יכול להיות למסחר ותעשיה או למגורים.
בשנים האחרונות ניכרת מגמה ברורה של משקיעים המחפשים קרקעות להשקעה כדי להפכן בשלב מסוים למותרות למגורים, בכך יעלה שווין פי כמה וכמה מאשר מחירן בסטטוס של קרקע חקלאית. ואם בעבר עסקו בתחום הזה של השקעה בקרקעות בעיקר קבלנים וכרישי נדל"ן הרי שהיום צעירים רבים המבינים כי לא יהיה בידם להשיג את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה, פונים לאפיק זה של השקעה. המשולש המנצח במקרה הזה הוא ליווי של חברת נדל"ן הבקיאה בתחום, סבלנות והון עצמי מסוים.
עליית מחירי הדיור מעודדת השקעה בקרקעות
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2022 עלה כי היה זינוק משמעותי במחירי הדירות, האינפלציה וכן השכירות. מדד המחירים לחודש יולי עלה ב-1.1% והאינפלציה כעת הנה 5.2%. מדד מחירי הדירות מהשוואת מחירי עסקאות שנעשו במאי יוני 2022 לעומת אפריל מאי 2022 מצא כי הן עלו ב-2% ובסה"כ ב-17.8% לעומת אותה תקופה בשנה שעברה. באוגוסט 2022 עמדה עליית מחירי הדירות כבר על 15.9%.
נתונים אלה מוכיחים עד כמה קשה היום להגיע לדירה בישראל. עם עליית מחירי הדירות לא רק באזור המרכז אלא גם בפריפריות, לא כל מי שמעוניין לרכוש דירה יוכל להשיג את ההון העצמי הנדרש כדי לקבל משכנתא. זו הסיבה שצעירים, זוגות ומשפחות מחפשים "נתיב עוקף" לרכישת דירה. זו הסיבה שיש התעניינות רבה בנישת קרקעות להשקעה שהן בסטטוס של קרקע חקלאית להשקעה אשר עם סבלנות רבה ואורך רוח, תהפוך יום אחד למכרה זהב.
אפשר לומר כי הפנייה אל תחום הקרקעות החקלאיות החל מכמה סיבות אובייקטיביות הקשורות גם למצב החקלאות. ראשית רובן של הקרקעות החקלאיות נמצאות בתחומי יישובים ומושבים כפריים אשר בעבר הפעילו עליהן ענף חקלאי ופסקו לעשות זאת. משכך, הם נותרו עם שטחים חקלאיים שוממים שבהחלט יכולים להפוך לקרקע לבניית בית. חלקם של היישובים הם מהמבוקשים ביותר היום בארץ שמחירי הבתים בהם גבוהים לעין ערוך. כל השקעה כזו כמובן כוללת גם סיכון אולם יחסית להשקעות אחרות, הוא סביל ואם העסקה אכן תוביל להפשרת הקרקע אין ספק כי זו עשויה להיות עסקת חייכם.
יש סיכוי גדול להרוויח מזה!
יזמים, כרישי נדל"ן וגם משקיעים פרטיים מוצאים כמה סיבות טובות כדי להשקיע בקרקע חקלאית. הם לוקחים בחשבון את כל השיקולים ההופכים את ההשקעה הזו לרלבנטית מתמיד.
מדברים על עליית המחירים הגבוהה והתשואה שהם יניבו מהעסקה. גם ערכן של הקרקעות עולה בהתמדה עקב דרישה רבה מצד משקיעים. היום יותר מתמיד בשל משבר הדיור, הפשרת האדמות החקלאיות ומתן אישור הבנייה נעשה במסלול הרבה יותר מהיר מאשר בעבר. מה שכמובן מזניק את ערך הקרקעות בסכומים משמעותיים.
היתרון הנוסף הברור הוא, שבניגוד לרכישת דירה אותה צריך לתחזק ולהשקיע (וגם לשלם עליה ארנונה) רכישת קרקעות להשקעה לא מצריכה מבעליהן שום טיפול או תחזוקה עד לשלב ההפשרה שלהן. מה שנקרא קונים וכבר מרוויחים.
