משקיעים רבים מחפשים היום קרקעות להשקעה מתוך כוונה לרכוש קרקע חקלאית שתעבור תהליך של שינוי ייעוד שהמשמעות שלו היא שתיכלל בתוכנית המתאר הארצית, המחוזית והמקומית וניתן יהיה להפשיר אותה ולקבל בגינה היתר בנייה. הפשרת הקרקע אומנם לוקחת זמן רב, אבל בסופו של דבר מדובר על הליך משתלם מבחינה כלכלית שכן מחירה של קרקע חקלאית זול בהרבה מאשר מחירה של קרקע שעדיין לא נכנסה לשום תהליך של הפשרה ושינוי ייעוד.
כאשר היא תהיה זמינה כקרקע לבנייה, יוטל עליה מס שבח ומחירה יאמיר. ככל שהקרקע נמצאת עמוק בתוך תהליך שינוי הייעוד, כך המחיר שלה החל מתחילת ההליך ועד סופו עולה ועולה. זאת הסיבה שמשקיעים רוכשים קרקע כזו, ממתינים את הזמן שעליהם להמתין, נכנסים לתהליך של הפשרה ובסוף- מרוויחים קרקע ששווה הרבה מאוד כסף. מדובר על פער של מיליונים בין שוויה לפני ההפשרה ואחריה.
זוהי השקעת הנדל"ן הכי מוצלחת בשנים האחרונות. תחילתה במצוקת קרקעות זמינים וסופה שהפכה לעסקה הכי משתלמת עבור כל ישראלי שחולם על בניית בית פרטי או עבור משקיעים.
אם תהיה לכם סבלנות- יהיה לכם בית פרטי במיקום מנצח!
הדבר היחידי שאותו לא ניתן לדעת מראש בתחום של קרקעות להשקעה, הוא כמה זמן ייקח התהליך של ההפשרה וקבלת היתרי הבנייה. יש בדיקות שונות שמומלץ לעשות בטרם רוכשים את הקרקע עם יועצי נדל"ן מומחים בתחום שיבדקו עבורכם את הסיכוי של הקרקע לקבל בסופו של דבר אישור בנייה. עיון בתוכניות המתאר, תוכנית המתאר המחוזית והמקומית עלול לתת את התשובה שכן, אם למשל מתוכננת במקום סלילת כביש שעוברת בדיוק בסמוך לקרקע כמובן שלא כדאי להשקיע בקרקע שתסבול מרעש ועשן של עורק תחבורה.
כמו כן אם הרשות המקומית הגישה לדוגמה בקשה להקמת קניון ממש קרוב, מוסד ציבורי, בית ספר או כל גוף אחר שעלול להפר את השקט והשלווה במקום, זו גם קרקע שלא כדאי לרכוש משום שלגור מול או ליד בית ספר באזור כפרי עלול להפוך את החיים לסיוט.
התוכניות חושפות את התכנונים העתידיים לגבי המקום ומסייעות בידיכם לקבל החלטה נבונה אולם כאמור, חשוב מאוד לעשות את כל תהליך איתור הקרקע ורכישתה רק עם חברת השקעות מומחית בתחום השקעה בקרקעות.
והעיקר סבלנות- הפשרת קרקע זה הליך שיכול לארוך שנים רבות. בסוף זה עשוי להיות שווה.
שלבים חשובים בהפשרת קרקעות
כאשר מתחיל הליך של הפשרת קרקע יש כמה תחנות חשובות שהקרקע הזו צריכה לעבור. ראשית דרושה תכנית בין אם היא של אדריכל, אדם פרטי, חברת קרקעות להשקעה אשר מבקשת לשנות את ייעוד הקרקע.
הקרקע המסוימת בה מתעניינים, צריכה להופיע בכל תכנית תחת הגדרה של "ייעוד סחיר". זה אומר שהיא יכולה להיות מיועדת למגורים, מבנה תעסוקה כמו בית מלאכה או מפעל או לצרכי מסחר.
אם לדוגמה מגלים שהקרקע מוגדרת כפארק לאומי, אין סיכוי לשנות את הייעוד שלה אבל אם לדוגמה היא רשומה תחת הגדרה של פיתוח עירוני, סיכוי רב שהיא תוכל לקבל היתר בנייה ולשנות את ייעודה.
מי שמעניק את האישור לשינוי הייעוד בהתאם לחוק התכנון והבנייה, הוא היזם אשר צריך לקבלו מהועדה לשמירת קרקע חקלאית. בנוסף צריכה הרשות המקומית לאשר שאכן התכנית מתאימה לתכנית המתאר ולחזון של העיר, משתלבת במרקם העירוני וככל שהיא תשתלב יותר מבחינה סביבתית יש לה סיכוי רב יותר לקבל היתר בנייה.
הוועדה המחוזית אמורה לוודא שהתכנית תואמת את הגדרתה הרשומה ואת התכנית של המחוז בו היא ממוקמת.
איזה עוד אישורים נדרשים להפשרת קרקע?
בנוסף לאמור לעיל בתהליך של הפשרת קרקע חקלאית נדרשים אישורים של משרד הפנים, משרד השיכון, המועצה הארצית ומנהל מקרקעי ישראל. אם היזם זוכה במתן תוקף מהגורמים הללו, סימן שהוא צלח את השלב הראשון של הפשרת הקרקע. אם התכנית שאושרה היא כבר מפורטת, ניתן כבר לנסות להוציא היתרי בנייה. שלב הכנת תכנית מפורטת מאפשר לקרקע כבר להתחיל את תהליך ההפשרה.
בשלב הזה בעצם מדובר כבר בשינוי ייעוד והיזם אמור לשלם היטל השבחה שמשמעותו- תשלום בגין שינוי שווי הקרקע. את ההיטל משלמים רק בזמן מכירת הקרקע או בבנייה על השטח.
ראו גם: קרקעות למכירה
