אחד מאפיקי ההשקעה הכי חמים היום בעולם הנדל"ן, היא רכישה של רכישת קרקע להשקעה. איך זה נוצר? ומה קדם למגמה הזו ?
מדינת ישראל היא מדינה קטנה, ואין בה יותר מדי עתודות קרקע. בעבר היו בהרבה מאוד מושבים וקיבוצים, משקים חקלאיים לצד בתים פרטיים, מהם התפרנסו התושבים. מאז שהחקלאות כמעט ופשטה את הרגל והתחום הפך בלתי כדאי כלכלית, הרבה מאוד מהמשקים הללו שיושבים על קרקע חקלאית, החליטו למכור את הקרקע החקלאית הזו, לא לחקלאים אחרים אלא לאנשים אשר מעוניינים לגור במקום. בדרך כלל מדובר במושבים שהיום כל דונם אדמה בהם עולה הרבה מאוד כסף. נוצר מצב שאנשים גרים בית פרטי על אדמה מאוד יקרה וממש מאחוריהם, מימינם או משמאלם משתרע הפרדס הנטוש שלהם, או המקום שבו היו לולים או רפת, או כל ענף חקלאי אחר ששבת והותיר אחריו קרקע חקלאית שערכה יכול להיות יקר מפז.
אבל חשוב לומר, לא כל קרקע חקלאית בכל מקום יכולה להיות השקעה חכמה ולכן חייבים להתייעץ עם חברת נדל"ן הבקיאה בתחום שתוכל להוביל אתכם לעסקה מוצלחת.
מהי תכנית מתאר ואיך היא קשורה להשקעה בקרקע?
תוכניות המתאר במדינה הן התוכניות של המדינה ביחס לשטחים בתוך שטח הרשויות המקומיות. מכאן ניתן להבין כי הן קובעות את מדיניות התכנון של כל מחוז בארץ ואת גבול שטחי הפיתוח בכל עיר. מהם אזורי המסחר והתעסוקה, מהם השטחים הפתוחים. התכניות הללו קובעות איך תיראה כל עיר וכל רשות מקומית כפופה להחלטות הללו.
הן נחלקות לשלושה סוגים: תכניות מתאר מחוזיות לכל מחוז בארץ, תוכניות מתאר לאזורי פיתוח, פארקים או אזורי נחלים וטבע. בכל רשות מקומית יש וועדה מקומית אשר כפופה לוועדה הארצית לתכנון ולבניה ולתכנית המתאר המחוזית. בכל עיר יש המגישים בקשות לאישורים של שינויי יעוד קרקעות ועוד מהלכים הקשורים בבנייה והוועדה המחוזית וכן הווועדה המקומית אמורות לאשר זאת. כאשר רוצים לבצע מהלך כמו רכישת קרקע להשקעה, חשוב מאוד שהמתעניין ידע להגיע לתוכניות הקשורות באזור הקרקע, כדי להבין אם יש סיכוי שהוא יוכל לשנות למשל ייעוד של קרקע חקלאית לייעוד של קרקע לבנייה.
רכישת קרקע להשקעה – מה רשום בתוכנית בניין עיר?
הדבר הראשון שצריך לעשות כל מי שיש לו עניין במהלך רכישת קרקע להשקעה, היא לעיין בתוכנית בניין עיר(תב"ע) של האזור בה נמצאת הקרקע. המלצתנו היא ליצור קשר עם חברת נדל"ן הבקיאה בתחום של רכישות קרקעות להשקעה, יש לה גם דרכי גישה קצרים יותר להגיע למידע הזה.
תוכנית תב"ע היא מסמך חוקי שמסדיר כל שימוש בקרקע בכל אזור בארץ וניתן לראות זאת במסמכי התכנית. ניתן לראות היכן מתוכנן להיות מוקם אזור חדש למגורים, איפה יש אזור לתעסוקה? איפה יהיה "עירוב שימושים", מה התוכניות אומרות לגבי כל מקום ומה הן אומרות לגבי האזור בו אנו מתעניינים ברכישת קרקע.
לפי מה שרשום בתוכנית, ניתן יהיה לבדוק האם יש סיכוי לקבל שינוי ייעוד על קרקע חקלאית. מה למשל יכול לרמוז על כך? אם ממש בסמוך לקרקע הזו כבר הופשרו שטחים חקלאיים נוספים והולכת לקום שם שכונת מגורים, אם הולכים להבנות שם בתים פרטיים ועוד. זה מעיד על כך שיש תוכניות מעשיות לבנייה באזור ויהיה קל יותר לקבל שינוי ייעוד לקרקע.
שינוי ייעוד- הרווח כולו שלכם !
בדרך כלל רכישת קרקע להשקעה מוצעת היום באזורים חקלאיים. בדרך כלל כאשר רוכשים קרקע חקלאית, היא חייבת להיות באזור שעומד לעבור פיתוח ושינוי ייעוד. מחיר הקרקע בהגדרה של קרקע חקלאית הוא נמוך בהרבה ביחס למחיר שלה,אם וכאשר יהיה לה שינוי ייעוד וניתן יהיה לבנות עליה.
זו הסיבה שבגלל רבים מהמשקיעים היום הם אנשים שיודעים שאם הם ירכשו קרקעות להשקעה, באמצעות חברה מתמחה וידעו שהם יוכלו לשנות את הייעוד שלה לבנייה. הם הולכים להרוויח הרבה כסף. בתוכנית התב"ע ניתן לראות היכן מותר יהיה לבנות בשטח? איזה הגבלות חלות על איזה מגרשים.לכל מגרש למשל יש קווי בניין המהווים את המרחק המינימלי בין המגרש השכן ואסור לבנות עליהם.
התכנית גם קובעת מהו נפח הבנייה המותר בשטח, מהן זכויות הבנייה, גובה מירבי לבנייה ועוד. אי אפשר לסטות מתכנית התב"ע. המסמך הראשי מכיל הוראות והגדרות מפורטות זהו התקנון המסדיר את השימוש בקרקע, הגבלות הבנייה, אמצעי תחבורה באזור ועוד. המסמך השני החשוב בתוכנית הוא מסמך גרפי המכיל מפה ותשריט, חלוקת המגרשים בשטח, מיקום של אמצעי תחבורה וקביעתם של קווי בניין.
