קרקעות למכירה הן היום אחת ההזדמנויות הבודדות שיובילו את המשקיעים בהן לבית משלהם. בדומה להשקעה בנכסי נדל"ן אחרים, חובה לערוך מספר בדיקות לפני ההשקעה. חשוב לדעת מה עיקר ומה טפל לפני שנכנסים לעסקה כזו, ואיך מאתרים קרקעות למכירה. הכל לפניכם.
קרקעות למכירה נחלקות לשני סוגים: קרקעות שאינן זמינות בסטטוס שלהן לבנייה והסוג השני הוא: מגרשים בזמינות מיידית לבנייה. יש הבדלים גדולים בין שני סוגי הקרקעות הללו שישפיעו על שווי הקרקע ופוטנציאל התשואה שלהן בעתיד וכן כל אחת מהן דורשת תהליך שנמשך זמן מסוים. כל סוג עשוי להתאים לפרופיל שונה של משקיעים, וחשוב להבין מה ההבדלים ביניהם כדי לדעת מה נכון ומתאים עבור כל משקיע.
קרקעות אשר לדוגמה נמצאות בשטחים שהם בהליכי הפשרה מאופיינים ברמת מורכבות מסוימת ודרגות סיכון שונות. אולם ברוב המקרים- הן עשויות להיות הזדמנות להשקעה נכונה וייחודית. אנשים הפונים לאפיק של רכישת קרקע עושים זאת כדי לבנות בית או להקים על השטח נכס לצרכי מסחר או דיור שיניבו להם תשואה.
אחד הדברים הכי חשובים עבור השקעות נבונות, הוא להתאזר בסבלנות וחשיבה לעתיד משום שרכישת קרקע המצויה בתהליכי הפשרה יכולה לקחת הרבה שנים, אולם בסוף זה משתלם.
כדי לדעת היכן להשקיע היעזרו בתוכניות מתאר!
איך תיעזרו בתוכניות מתאר כדי להחליט אילו קרקעות למכירה עדיפות על אחרות. הבדיקה הזו צריכה להיעזר באמצעות תכנית מתאר ממשלתית, אשר חלה על כל רובע או שכונה בכל עיר, קובעת את המדיניות ואפשרויות הפיתוח באזור. במסגרת התכנית הזו בוחנים את המצב הקיים בשכונה מהיבטים שונים, אוספים חומר על החברה והאוכלוסייה במקום. עורכים בדיקות שונות ובהם גם אומדן הכדאיות הכלכלית של פרויקטים שונים בתחום ההתחדשות העירונית וחושפים גם את התוכניות הללו בפני הציבור.
בהמשך נערכת תכנית אשר מתייחסת לייעוד הקרקע להיקפי הבנייה ולהוראות שונות בנושאי סביבה, נוף ועוד. זוהי תכנית מתארית בלבד ונדרשות תכניות מפורטות שיחולו על מתחמים מסוימים בשכונה. את התכנית מלווה כל העת ועדת היגוי בה יושבים נציגים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הרשות המקומית ולשכת התכנון המחוזית. תפקידה של הרשות הממשלתית הוא לקדם תכניות אב ותכניות מתאר בשכונות ברחבי הארץ, וזה נעשה בשיתוף עם הרשות המקומית. התכנון נעשה בין השאר ע"י צוות יועצים מקצועי ובהם: מנהל פרויקט, אדריכל, יועץ תנועה, יועץ חברה, נציג ציבור מודד ושמאי.
סקר מצב ותכנון ראשוני
הדבר הראשון שיעשה הצוות האמון על התוכנית, הוא לבחון את המצב הקיים כמו מהם השטחים הפתוחים, מצב התחבורה והתנועה. מהם מאפייני הבנייה. אילו מוסדות ציבור יש באזור, אילו קרקעות למכירה עתידיות יהיו בו ועוד. בנוסף יבחן צוות התוכנית את צרכי התושבים במקום.
בנוסף לתוכנית שיגבש הצוות, הוא ידאג גם לתכנון חלופות בהתאם למידע ולנתונים שיש לו על המצב הקיים במקום. החלופה התכנונית העיקרית תיבחר בשלב זה ע"י הצוות ועל בסיסה יגבשו את התוכנית הסופית.
הצוות יעמיק את התכנון על החלופה הנבחרת, תוך התייחסות כאמור להיבטים החשובים של פיתוח סביבתי, תשתיות ועוד. וזו תוגש לאישור בסופו של תהליך לוועדות התכנון והבנייה או שתהווה מסמך מדיניות לרשות המקומית.
ההגשה של התכנית לוועדת התכנון של הרשות המקומית וקבלת ההמלצה עליה, יועברו לאחר מכן לוועדת הבנייה המחוזית ולאחר קבלת האישור שלה יהיה ניתן להתחיל לפעול.
מה ניתן יהיה לבנות על קרקעות למכירה?
לא על כל סוג של קרקעות למכירה ניתן לבנות הכל, ולכן התוכנית עבור כל קרקע תפרט בין השאר את המאפיינים הבאים.
- מהם המאפיינים של הבנייה בקרקע זו. האם ניתן יהיה לבנות לגובה, מה יהיה מספר הדירות בכל בניין ועוד.
- מהם השטחים הפתוחים הציבוריים שיש בשכונה ומה גודלם?
- מה קורה מבחינת חנייה ציבורית או פרטית ומהי מערכת השבילים והכבישים בשכונה.
- האם יש במקום אזור תעשיה ומקומות תעסוקה, היכן הם נמצאים ביחס לקרקעות?
- האם יש תכנון לגבי פיתוח התשתיות בשכונה?
לכל מי שמתעניין בתחום של קרקעות למכירה חשוב לומר, כי יש היום כל מיני חברות והצעות על קרקעות ברחבי הארץ, וראשית חובה לבדוק את תוכניות המתאר ומה כתוב בהן לגבי כל אזור ואזור ולקבל מושג על מה שעתיד לקרות.
קראו גם על: קרקעות למכירה במרכז
