מהפכות ושינויים רבים עברו על הנדל"ן בארץ בשנים האחרונות כולל קרקעות למכירה, שעד לפני כעשר שנים לא היו כלל תחום נגיש למשקיעים היום. בכלל תחום הבניה היה תחום השייך לקבלנים מורשים ותו' לא. היו מספר חברות מרכזיות בארץ ולמדינה היה את חברת השיכון שבנתה בעיקר בראשית קום המדינה מאות אלפי בניינים בכל הערים והפריפריות כדי לשכן בהם את כל העולים החדשים שהגיעו לארץ.
אפשר לומר שהרבה מאוד טיט ובטון נשפכו על הבניינים הללו. חלקם עוברים היום תהליכים של פינוי בינוי או תמ"א בערים מסוימים שכן החשיבה לא הייתה עמוקה, והמטרה הייתה "להרים" בניינים וכמה שיותר מהר, חלקם בעלי תשתיות משובשות או כאלה שלא נעשו מחומרי גלם חזקים שעלולים לעמוד חלילה במקרה ותתרחש רעידת אדמה. המגמה היום היא להרוס את הבניינים הללו ולבנות במקומם מגדלים, שגם יציעו הרבה יותר דירות ממה שהם הציעו, גם יכללו ממ"ד וגם פתרונות מתקדמים לדירות בבניינים גבוהים כמו הסקה מרכזית, חנייה ועוד.
ועל רקע המציאות הזו והמחסור בדירות במחיר סביר בכל אזורי הארץ, החל תהליך של רכישת קרקעות חקלאיות כדי להפשירן ולשנות את הייעוד שלהן כך שיום אחד מה שהיה פעם הפרדס של סבא יהפוך לבית פרטי רחב ידיים בישוב כפרי או בסמוך לשכונת מגורים עירונית.
מדוע מוצעות דווקא היום קרקעות למכירה?
אם תציצו באתרי או מדורי נדל"ן ברשת, תגלו כי הרבה מאוד חברות מפרסמות הצעות של קרקעות למכירה ויש לזה סיבה טובה. התהליך של רכישת קרקע במיקום מבוקש, השבחתה והפיכתה למגרש לבית, הוא תהליך ריווחי והפך לאחד מאפיקי ההשקעה הכי מבוקשים היום בארץ וכזה שמושך אליו לא רק משקיעים, אלא גם אנשים שחולמים על רכישת דירה ועם מחירי הדיור הגבוהים בארץ באזור המרכז, לא מוצאים שום חלופה לרכישת דירה או בית בארץ.
יש בארץ שטחים רבים שיועדו בעבר לחקלאות לעומת מיעוט השטחים המיועדים עפ"י תוכניות המתאר לנדל"ן למסחר או למגורים. כך יוצא שיש דרישה גבוהה מאוד והיצע נמוך ולכן המרדף אחר בית הפך להיות אפיק השקעה סולידי עם סיכון מסוים, אבל עדיין הרבה יותר בעל סיכוי מאשר השקעה למשל בבורסה או בערוצים פיננסיים.
למעשה רק 7% מכלל אדמות המדינה הן בבעלותה באמצעות גורמים שונים. המגמה של מכירת קרקעות היא פועל יוצא של הביקוש אבל גם של האין ברירה שכן השטחים המיועדים למגורים כאמור- מצומצמים בהיקפם.
מהו שינוי ייעוד?
שינוי ייעוד הוא מושג מעולם הנדל"ן שהחל להשתרש עקב התחום של קרקעות למכירה בעיקרון חקלאיות, אשר מוגדרות כך ולכן כדי להקים עליהן בית, יש צורך בשינוי ייעוד.
שינוי ייעוד הוא תהליך אשר משביח את הקרקע ומעלה את ערכה. זוהי דרך להוסיף לה זכויות על ההגדרה תחתיה היא רשומה. כדי לעשות את נכון יש צורך לדעת מתי נכון להשקיע ובעיקר היכן משום שיש קרקעות שלא ניתן לעשות להן שינוי ייעוד אם לדוגמה בתוכנית מתאר ארצית, מתכננים להקים שם תחנת רכבת.
השבחת הקרקע הנה סדרת פעולות אשר בעליה צריכים לעשות כדי להעלות את ערכה. בעיקרון זהו תהליך בירוקרטי, שרבים נרתעים מפניו מפני שהוא ארוך וממושך אולם השבחת הקרקע, היא המהלך אשר יגרום לה להיות שווה הרבה יותר משמעותית וכזו שניתן יהיה בסופו של דבר להקים עליה בית לאחר הפשרתה ושינוי הייעוד שלה.
השבחת קרקעות למכירה
אחת השיטות להשבחת קרקע היא כאמור שינוי הייעוד שלה מקרקע חקלאית לקרקע שתקבל אישור בנייה. זוהי למעשה קרקע שעד לאותו אקט היה לה אישור רק לשימוש בה לצרכי חקלאות וכאשר ישתנה הייעוד שלה, היא תתאים כקרקע למגורים ולבנייה.
משקיעים רבים מתעניינים בתחום של קרקעות למכירה, משום שאם אכן בסופו של דבר הם ירכשו קרקע במקום טוב, אחרי ההפשרה שלה ושינוי הייעוד היא תהיה שווה הרבה מאוד כסף ברמה שהם לא יוכלו לרכוש אותה, אולם הם יוכלו לרכוש אותה כאשר היא לפני ההפשרה והעלות שלה הרבה יותר נמוכה ומאפשרת גם למי שאין בידיו הון עצמי גדול לרכוש אותה.
כדי לעשות עסקה נכונה וכדאית, מומלץ להתייעץ עם חברה מקצועית לצורך ליווי תהליך העסקה כולה.
