השקעה בקרקעות: על מה כולם בעצם מדברים?

מאת 8 בינואר 2018מאמרים

לקראת סוף חודש נובמבר (2017), התבשרנו פעם נוספת על כך שהריבית במשק תישאר ללא שינוי ותמשיך לעמוד על 0.1% בלבד. למעשה לפי המומחים בתחום, נראה כי אין כל צפי להעלאת הריבית בעתיד הקרוב ובכל מקרה לא לפני הרבעון השני של 2019. בעידן שבו הריבית עומדת על קרוב ל-0%, בתקופה שבה שוק ההון בכל רגע עלול להיקלע למשבר נוסף ובזמנים שבהם מחירי הנדל"ן גבוהים מאי פעם, רבים מהישראלים מעדיפים להימנע מכל אפיק השקעה שהוא. כפועל יוצא מכך, חסכונות וכספים רבים נשחקים להם בפק"מ, פשוט מחוסר ברירה או מחוסר אמונה באף אחד מאפיקי ההשקעה המסורתיים.

השקעה בקרקעות – לא מה שסיפרו לכם

בשנים האחרונות לאפיק ההשקעה בקרקעות יצא שם רע בשל כמה תפוחים רקובים, שהבאישו את המוניטין של אפיק השקעה אטרקטיבי זה. הכוונה היא למספר חברות ששיווקו קרקעות באופן רשלני ובלתי מקצועי, שהותירו את המשקיעים התמימים עם דבר זולת חור בכיס ומפח נפש גדול. בנוסף ישנם רבים הסבורים כי השקעה בקרקעות היא השקעה מסוכנת במיוחד ולכן כפי שציינו, מעדיפים לראות את כספם מאבד מערכו משנה לשנה, בעקבות העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן.
רבים לא יודעים זאת, אך בעשור האחרון חלו תמורות רבות בתחום ההשקעה בקרקעות. שחקנים חדשים ומקצועיים נכנסו לזירה, הציבור נהיה חשדן יותר וזהיר יותר וכן נכנסו לתוקפן תקנות ברורות המגנות על הציבור מפני גורמים שאינם אמינים, המנסים להפיק רווחים קלים על חשבונו. בכתבה שלפניכם נפרט אודות כל היתרונות הגלומים באפיק ההשקעה בקרקעות, במיוחד היום, בתחילת 2018.

היעדר תלות בשוק הדירות

אחד היתרונות הגלומים בהשקעה בקרקעות, בא לידי ביטוי בעובדה הפשוטה שהמשקיעים לא תלויים במיוחד בשוק הדירות ולכן גם כמעט לא מושפעים ממגמות שליליות בשוק זה. צניחה פתאומית בשוק הנדל"ן, פיצוץ הבועה או אפילו ירידת מחירים מתונה, תשפיע בצורה משמעותית על ערך הנכסים הבנויים. למעשה כבר נחשפנו לאינספור מקרים ממדינות שונות ברחבי העולם שבהן השקעות בנדל"ן ירדו לטמיון בעקבות משבר שהתחולל בענף שבמשך שנים, בדיוק כמו בישראל, היה יציב כסלע.
בענף ההשקעה בקרקעות, בדגש על קרקעות בסטטוס מתקדם, ההשבחה היא האלמנט שמעלה את ערך הקרקע באופן המשמעותי ביותר. אי לכך, גם במקרה של משבר רציני שיוביל לירידה דרסטית במחירי הדירות, ההשפעה על ערך העסקה תהיה שולית ביותר. בנוסף יש לציין כי מטבע הדברים חוסר התלות אחראי לכך שגם במצב שבו שוק הנדל"ן יקפא על השמרים או ידשדש במקום, עדיין העסקאות בתחום ההשקעה בקרקעות ישמרו על אותה רמה של רווחיות. כפי שניתן להבין, מדובר ביתרון של ממש, שלמרבה הצער רבים נוטים להקל בו ראש.
תשכחו מ"תחנות יציאה"

הואיל והתהליך שבו הקרקע החקלאית מופשרת כולל מספר שלבים, המשקיעים יכולים לממש את ההשקעה שלהם ולגרוף רווחים, מבלי שיצטרכו להמתין לסיומו או אפילו להתחלת או סיום הבנייה. במילים אחרות ניתן לכתוב כי לאורך הזמן ישנן מספר נקודות ציון חשובות שבהן ערך הקרקע קופץ והכוונה היא בין היתר לכל אישור נוסף שמקבלות התכניות שהוצעו לגבי הקרקע. היפה הוא שהמשקיע לא מחויב להמתין לאף נקודה ויכול לפעול כראות עיניו.

מדובר למעשה ביתרון נוסף העומד לצד אפיק ההשקעה בקרקעות, המתבטא בכך שהמשקיע יכול למכור את הקרקע בכל נקודת זמן שהיא, בהתאם לצרכים ולרצונות האישיים שלו. מדובר מן הסתם בפריבילגיה שאינה קיימת במגוון רחב של אפיקי השקעה אחרים, שבהם המשקיע כבול ללוחות זמנים שאינם בשליטתו ושבמקרים רבים אינם רלוונטיים לחייו.
השקעה ראשונית צנועה יחסית
היתרון הנחשב למהותי ביותר בעיני רבים מהמשקיעים, הוא סכום ההשקעה הראשוני הנמוך. בניגוד לשוק הדירות הבנויות, שבו המשקיע חייב לגייס סכום כסף גדול מאוד, לתחום ההשקעה בקרקעות ניתן להיכנס גם ללא הון רציני במיוחד. למעשה ישנם פרויקטים להשקעה לא מעטים שבהם ניתן לרכוש קרקע חקלאית תמורת פחות מ-100 אלף שקלים. כמו כן לא מעט חברות העוסקות בתחום ההשקעה בקרקעות, מסייעות ללקוחותיהן להשיג מימון לצורך ההשקעה הראשונית ומאפשרות בכך גם לאנשים שמחזיקים בהון נמוך מאוד, ליהנות מדריסת רגל בתחום האטרקטיבי של ההשקעה בקרקעות.
כלל האצבע בנוגע לערך הקרקע, פשוט מאין כמוהו: ככול שהקרקע נרכשת בשלב מוקדם יותר, כך הערך הראשוני שלה יהיה נמוך יותר. מצד שני, ככול שהמשקיע רוכש את הקרקע בשלב מוקדם יותר, כך התשואה הצפויה תהיה גבוהה יותר בהתאם.

התשואה הגבוהה ביותר

בסופו של יום, המטרה של כל משקיע באשר הוא, היא לקצור את פירות ההשקעה. החדשות הטובות הן שבתחום הקרקעות התשואה הפוטנציאלית היא הגבוהה ביותר. כך לדוגמה בהשוואה לשוק הדירות הבנויות, פוטנציאל ההשבחה של קרקעות חקלאיות גבוה יותר באופן משמעותי.
רק כדי לסבר את האוזן נציין למשל כי המחיר של דונם קרקע חקלאית הממוקמת באזור ביקוש נע בין 200000 לחצי מיליון שקלים. לעומת זאת הערך של קרקע שהופשרה ומיועדת לבנייה באותו אזור ממש, נע בין שניים לחמישה מיליון שקלים. עוד נציין כי נכון להיום לצורך העניין המחיר של דונם קרקע חקלאית ברעננה נע בין 350-250 אלף שקלים וזאת בזמן שמגרשים היושבים על חצי דונם בלבד ברעננה, נמכרים בקלות בשניים עד ארבעה מיליון שקלים.

הוצאות תחזוקה מינימליות

בתחום השקעה בקרקעות, זולת סבלנות ואורך רוח, המשקיע לא נדרש לדבר: הקרקע שנרכשה כהשקעה לעתיד לא דורשת עבודות תחזוקה, תיקונים או שיפוצים וזאת בניגוד כמובן לדירה הנרכשת כהשקעה. אין זה פלא שישראלים רבים שבחרו להשקיע את מיטב כספם בשוק הדירות, גילו כי לאורך הזמן ההוצאות שנאלצו לעמוד בהן בגין תיקוני חשמל וצנרת, עבודות איטום, עבודות תחזוקה וכיו"ב, גבו מהם מחיר כלכלי ואנרגטי כבד ביותר.
בנוסף המשקיע בתחום הקרקעות לא צריך להתעסק עם שוכרים בעייתיים, לא צריך לנהל משא ומתן, לערוך חוזים, להתווכח, להתחנן או לרדוף אחרי אף אחד. כמו כן כל עוד לא החלו עבודות הבנייה, המשקיע לא יידרש לשלם מיסים עבור ההחזקה בקרקע. המצב שונה לחלוטין כמובן בתחום הדירות הבנויות, שבו גם עבור דירה ריקה עדיין צריך לשלם ארנונה, ועד בית, דמי ביוב, חשמל ואגרות כאלו ואחרות של הרשות המקומית.

השורות התחתונות

השקעה בקרקעות לא מחייבת את המשקיע לגייס סכום כסף גדול במיוחד, לא כובלת אותו ללוחות זמנים שאינם רלוונטיים אליו ומבטיחה לו תשואה גבוהה במיוחד. המאמצים שעושה הממשלה להגדלה של היקף הבנייה למגורים צפוי להגמיש את עמדת מוסדות התכנון לגבי הפשרת קרקעות ובמקביל רמת הכדאיות הנמוכה יחסית של אפיקי ההשקעה המסורתיים לא צפויה כרגע להשתנות. מעבר לכל זה, על החברות הפועלות בתחום השקעה בקרקעות, חלות תקנות חדשות שבאות להגן על המשקיעים.
לאור כל זה ניתן לכתוב ללא כחל ושרק, כי בשנים האחרונות ההשקעה בקרקעות ממצבת את עצמה כאפיק ההשקעות החכם והכדאי ביותר. מעוניינים ללמוד עוד ולשמוע על האפשרויות האטרקטיביות הפתוחות בפניכם? פנו עוד היום למומחים של "אגי גרופ", העוסקת בשיווק קרקעות כבר למעלה מעשור, ועשו את הצעד הראשון בדרך להשקעה המוצלחת הבאה שלכם.

השאר תגובה